建設保障性租賃住房(fáng),錢(qián)從哪兒(ér)來(lái)? 國辦發文明确

從土(tǔ)地、财稅、金(jīn)融方面明确系列政策——保障性租賃住房(fáng)将獲長期資金(jīn)支持

　　近日，國務(wù)院辦公廳印發《關(guān)于加快(kuài)發展保障性租賃住房(fáng)的意見》（以下(xià)簡稱《意見》），明确保障性租賃住房(fáng)基礎制度和支持政策，提出要由政府給予土(tǔ)地、财稅、金(jīn)融等政策支持，要充分(fēn)發揮市(shì)場(chǎng)機制作(zuò)用，引導多主體(tǐ)投資、多渠道供給。财稅、金(jīn)融政策事(shì)關(guān)為(wèi)發展保障性租賃住房(fáng)解決“錢(qián)從哪裏來(lái)”的問題，《意見》為(wèi)此明确了(le)一(yī)系列“真金(jīn)白銀”的支持保障舉措。

　　财稅政策有力支撐

　　“住房(fáng)問題是關(guān)乎民(mín)生(shēng)福祉的大事(shì)，必須加大城市(shì)困難群衆住房(fáng)保障工作(zuò)力度。”北京國家會計學院财稅政策與應用研究所所長李旭紅(hóng)表示，《意見》在土(tǔ)地、财稅、金(jīn)融等政策方面給予保障性租賃住房(fáng)大力支持，助力改善我國住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)供需結構，推動保障性租賃住房(fáng)行業健康發展，解決城市(shì)住房(fáng)問題，尤其是新(xīn)市(shì)民(mín)、青年人(rén)等群體(tǐ)的住房(fáng)困難問題。

　　在财稅支持政策上(shàng)，《意見》明确，給予中央補助資金(jīn)支持，中央通過現(xiàn)有經費渠道，對符合規定的保障性租賃住房(fáng)建設任務(wù)予以補助。

　　“在各地财力不均、任務(wù)目标不同的情況下(xià)，中央提出的發展保障性租賃住房(fáng)目标，有對應的中央财力來(lái)支撐。相對而言，大城市(shì)保障性租賃住房(fáng)需求更大，同時(shí)當地财力也(yě)相對穩健，地方和中央基本會共同負擔。中小城市(shì)的數量需求小一(yī)些(xiē)，但(dàn)中央支持占整體(tǐ)财力投入比重會更大。”中國社科院财經戰略研究院财政研究室主任何代欣說(shuō)。

　　何代欣認為(wèi)，除了(le)保障供給側的建設資金(jīn)，在運行到需求端時(shí)，稅費減免是決定保障性租賃住房(fáng)吸引力的關(guān)鍵“一(yī)公裏”，“因為(wèi)涉及非居住類房(fáng)屋和土(tǔ)地使用，所以對相關(guān)的增值稅和房(fáng)産稅，需要新(xīn)的優惠政策”。

　　對此，《意見》規定，降低(dī)稅費負擔，綜合利用稅費手段，加大對發展保障性租賃住房(fáng)的支持力度。利用非居住存量土(tǔ)地和非居住存量房(fáng)屋建設保障性租賃住房(fáng)，取得保障性租賃住房(fáng)項目認定書後，比照适用住房(fáng)租賃增值稅、房(fáng)産稅等稅收優惠政策。

　　6月(yuè)18日，國務(wù)院常務(wù)會議(yì)已明确，從10月(yuè)1日起，住房(fáng)租賃企業向個(gè)人(rén)出租住房(fáng)适用簡易計稅方法，按照5％征收率減按1.5％繳納增值稅；對企事(shì)業單位等向個(gè)人(rén)、專業化(huà)規模化(huà)住房(fáng)租賃企業出租住房(fáng)，減按4％稅率征收房(fáng)産稅。

　　“這(zhè)意味着，住房(fáng)租賃企業向個(gè)人(rén)出租住房(fáng)将享受與個(gè)體(tǐ)工商(shāng)戶出租住房(fáng)同樣的稅收優惠，體(tǐ)現(xiàn)了(le)在稅收政策上(shàng)對住房(fáng)租賃行業的大力支持。”李旭紅(hóng)認為(wèi)，稅負成本下(xià)降将有利于充分(fēn)調動市(shì)場(chǎng)主體(tǐ)參與保障性租賃住房(fáng)建設的積極性，從而增加保障性住房(fáng)供給，盤活存量住房(fáng)，改善住房(fáng)供應結構，緩解住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)的供需矛盾和錯配問題。

　　《意見》還明确，對保障性租賃住房(fáng)項目免收城市(shì)基礎設施配套費。“這(zhè)對一(yī)些(xiē)閑置土(tǔ)地、房(fáng)屋轉換為(wèi)保障性租賃住房(fáng)提供了(le)經濟激勵政策。”何代欣說(shuō)。

　　長期貸款持續“輸血”

　　對于保障性租賃住房(fáng)的自持主體(tǐ)來(lái)說(shuō)，《意見》明确提出，支持銀行業金(jīn)融機構以市(shì)場(chǎng)化(huà)方式向其提供長期貸款。對于住房(fáng)租賃企業來(lái)說(shuō)，《意見》則要求，金(jīn)融機構應按照依法合規、風(fēng)險可控、商(shāng)業可持續原則，向改建、改造存量房(fáng)屋形成非自有産權保障性租賃住房(fáng)的住房(fáng)租賃企業提供貸款。

　　對此，目前我國銀行業金(jīn)融機構相關(guān)領域已有所探索。例如(rú)，中國工商(shāng)銀行此前已開辦“公共租賃住房(fáng)”貸款産品，截至目前累計發放(fàng)公租房(fáng)建設貸款150多億元。此外，該行還已推出“商(shāng)業性租賃住房(fáng)”專項金(jīn)融産品，重點支持住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)需求較為(wèi)旺盛城市(shì)的新(xīn)建租賃住房(fáng)項目。

　　“《意見》将進一(yī)步激活各類市(shì)場(chǎng)主體(tǐ)參與租賃住房(fáng)建設運營的積極性，促進專業住房(fáng)租賃企業更加規範化(huà)、規模化(huà)發展。”中國工商(shāng)銀行信貸與投資管理(lǐ)部相關(guān)負責人(rén)說(shuō)，接下(xià)來(lái)工行将加快(kuài)創新(xīn)，積極支持保障性租賃住房(fáng)建設運營的各類融資需求，進一(yī)步完善租賃住房(fáng)貸款的産品體(tǐ)系，提供全産品的綜合化(huà)金(jīn)融服務(wù)。“比如(rú)，工銀瑞信投資已于2019年成功發行全國首單省級人(rén)才公寓類REITs産品，即不動産投資信托基金(jīn)，為(wèi)金(jīn)融支持租賃住房(fáng)建設進行了(le)創新(xīn)和探索。”上(shàng)述負責人(rén)說(shuō)。

　　“除了(le)商(shāng)業性金(jīn)融，加大對保障性租賃住房(fáng)建設運營的信貸支持還要充分(fēn)發揮政策性金(jīn)融的優勢。”招聯金(jīn)融首席研究員(yuán)、複旦大學金(jīn)融研究院兼職研究員(yuán)董希淼說(shuō)。一(yī)方面，商(shāng)業銀行應堅持商(shāng)業可持續原則，針對保障性租賃住房(fáng)自持主體(tǐ)、住房(fáng)租賃企業開發中長期貸款産品，支持保障性租賃住房(fáng)開發建設和存量住房(fáng)改造；同時(shí)，可在項目運營、後期推出等流程中，為(wèi)相關(guān)主體(tǐ)等提供租金(jīn)收付、資金(jīn)融通、财富管理(lǐ)等一(yī)體(tǐ)化(huà)金(jīn)融服務(wù)。另一(yī)方面，開發性、政策性銀行應針對相關(guān)主體(tǐ)的信貸需求，以優惠利率為(wèi)保障性租賃住房(fáng)開發建設提供長期貸款。

　　值得注意的是，在目前房(fáng)地産貸款集中度管理(lǐ)制度中，住房(fáng)租賃有關(guān)貸款暫不納入房(fáng)地産貸款占比計算(suàn)。董希淼認為(wèi)，這(zhè)有助于在堅持“房(fáng)住不炒”的同時(shí)，做到“有保有壓”，推動住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)進一(yī)步發展。

　　“下(xià)一(yī)步，應将這(zhè)一(yī)政策紅(hóng)利落到實處，并在信貸額度、利率等方面采取進一(yī)步的差别化(huà)措施，鼓勵金(jīn)融機構創新(xīn)産品和服務(wù)，加大對保障房(fáng)開發與運營的支持。”董希淼說(shuō)，但(dàn)同時(shí)應強化(huà)對資金(jīn)用途、流向的監控，防範房(fáng)産中介機構、運營機構違規利用住房(fáng)租賃信貸産品牟利。

　　光大銀行金(jīn)融市(shì)場(chǎng)部分(fēn)析師周茂華也(yě)認為(wèi)：“确保保障房(fáng)建設運營資金(jīn)‘專款專用’‘用在刀刃上(shàng)’需要一(yī)系列配套措施保障，包括加大相關(guān)主體(tǐ)的失信與違規成本，加強信貸資金(jīn)貸前、貸中和貸後管理(lǐ)，建立專項資金(jīn)賬戶，加強信息披露與審計監督等。”

　　債券險資共同發力

　　為(wèi)保障性租賃住房(fáng)拓寬長期資金(jīn)來(lái)源，支持銀行和企業等通過發債融資也(yě)是此次《意見》的亮點之一(yī)。《意見》明确，支持銀行業金(jīn)融機構發行金(jīn)融債券，募集資金(jīn)用于保障性租賃住房(fáng)貸款投放(fàng)。

　　對此，周茂華表示，支持銀行業金(jīn)融機構發行金(jīn)融債券用于發放(fàng)保障性租賃住房(fáng)貸款，有助于緩解保障房(fáng)建設資金(jīn)壓力，拓寬中長期資金(jīn)來(lái)源。

　　目前，信貸資金(jīn)在各類融資渠道中仍然占據“大頭”，對銀行來(lái)說(shuō)，支持保障房(fáng)建設，同樣需要“有錢(qián)可貸”，而支持銀行發行金(jīn)融債有助于緩解銀行可貸資金(jīn)不足的矛盾。周茂華認為(wèi)，一(yī)方面，發行金(jīn)融債資金(jīn)規模較大、期限相對靈活、負債來(lái)源穩定，有助于優化(huà)銀行負債結構；另一(yī)方面，銀行通過發行金(jīn)融債可以較好(hǎo)匹配期限相對長的租賃住房(fáng)建設資金(jīn)需求，使得銀行的資産結構更加多元。

　　同時(shí)，《意見》還明确，支持企業發行企業債、公司債、非金(jīn)融企業債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障房(fáng)建設運營。

　　周茂華表示，支持滿足條件的相關(guān)企業發債，既拓寬其融資渠道，又提升融資效率，還能(néng)夠在一(yī)定程度上(shàng)降低(dī)企業融資成本，促進保障性租賃住房(fáng)建設運營企業加快(kuài)發展。

　　此次《意見》還提出支持商(shāng)業保險資金(jīn)按照市(shì)場(chǎng)化(huà)原則參與保障房(fáng)建設，也(yě)為(wèi)保障房(fáng)建設企業開拓了(le)長期、穩定的資金(jīn)來(lái)源。

　　“加快(kuài)發展保障房(fáng)，是供給側結構性改革的重要内容之一(yī)。還應梳理(lǐ)現(xiàn)有各類支持租賃住房(fáng)政策，做好(hǎo)政策銜接，強化(huà)部門協作(zuò)。通過‘補人(rén)頭’和‘補磚頭’并舉，彌補市(shì)場(chǎng)缺位，兜底城市(shì)住房(fáng)保障問題。”何代欣說(shuō)。(經濟日報(bào)-中國經濟網記者 曾金(jīn)華 陳果靜 郭子(zǐ)源）

　　轉自：經濟日報(bào)